부동산 간접투자의 4가지 포인트

부동산 간접투자의 4가지 포인트

 개인 자산가들의 희망 

K모씨는 30여년간 정형외과 의사로 생활하다 최근 아들에게 병원 일을 물려주 고 노후 생활을 하고 있다. 30대후반부터 주로 증권사들이 권유하는 주식 상품 에 투자하였고, 그 투자한 수익으로 건물을 매입하여 임대 운용한 경험도 있다. 

이 고객은 최근 아들에게 운영하던 병원을 맡긴 후부터는 여의도와 광화문 일대 의 증권사 PB센터에서 들러 PB들과 티타임(tea-time)하며 투자 트렌드(Trend)를 익히는 것이 하루의 주요 일과라고 했다. 

그런데 이 고객은 센터에 방문할 때 마다 PB(Private Banking)들에게 불만이 많았다. “나도 이제 나이가 점점 많아져서 위험 있는 투자보다는 확정적이고 안정 적인 투자가 편한데 주식이나 채권은 이제 부담된단 말이지. 또 어떻게든 자식에 게 자산을 미리 증여할 수 있는 방법이 없을까? 뉴스를 보면 계속 리츠(REITs) 투 자가 활성화 된다는데 대체 나는 국가나 국민연금이 투자한 큰 빌딩에는 투자할 수 없는 건가? 그리고 직원들은 왜 내게 투자 검토 해 보라고 부동산 상품을 권유 하지 않는 건가?”라는 점 때문이다. 

예로부터 우리는 부동산에 있어서는 소유의 개념이 직접인 투자 즉, 부동산 등기 부등본에 본인의 이름이 등기(기재)되어야 한다는 오너(owner)인식이 컸다. 

그래서인지 최근 주로 50억원 미만의 소형빌딩이나 주거용 부동산(아파트, 오피 스텔)에 집중 투자한 자산가들의 문의가 많아졌다. 그러나 부동산이 대형화되고 가격이 많이 오르면서 부동산을 직접 취득할 경우에 발생되는 취득세와 중개수수 료 등의 부담도 커지고, 자산을 보유하면서 발생하는 재산세(보유세)와 각종 유지 

비용(자본적지출) 등으로 자칫 잘못하면 투자 운용 수익률이 정기예금을 못 미치 는 경우가 생기는가 하면 향후 매각할 경우에도 매각 시기를 놓치거나 매각 차익 을 얻기 보다는 원금을 손해 볼 가능성도 종종 발생한다. 

그러나 최근 부동산의 규모가 대형화되고 다양한 구조화(structure) 상품으로 투 자 기회가 확대되면서 개인투자자들도 기관투자자들처럼 어느 상품을 어떻게 얼마 나 투자할 것이냐를 고민하는 투자 설계(포트폴리오)를 해야 할 시기가 온 것이다. 

단독적인 직접투자는 본인의 주관적인 의사가 반영되지만 모든 시장 위험 (Market Risk)을 홀로 부담하여야하기 때문에 이를 보완할 수 있는 투자 대안으 로는 부동산 간접투자상품인 부동산펀드와 리츠(REITs)를 권유하고 싶다. 

부동산간접투자는 다양한 투자 경험이 풍부한 전문인력으로 구성된 자산운용사 및 자산관리회사(AMC)가 부동산을 가장 효율적인 운용 노하우를 통해 자산가치 를 극대화 시킬 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 

기관투자자들의 투자 트렌드 

2016년 말 기준으로 부동산 간접투자상품 설정 규모는 총 약 57조(부동산펀드 약 46조, 리츠 약 11조)로 대체투자 분야 중에서도 큰 시장(Market)이다. 국민연 금, 교직원공제회, 사학연금 등의 연기금 및 공제회와 삼성생명, 교보생명, 한화생 명, KB생명 등의 생명/손보회사 등이 앵커(Anchor) 투자자이다. 

이들은 주로 신용도가 높은 임차인이 장기 임대차계약이 되어 있는 국내 부동산 의 대형 오피스빌딩, 백화점, 마트, 물류창고 등의 상업용 부동산에 주로 투자하 며, 목표 투자수익률은 5년 기준으로 약 5~7% 수준으로 단독 투자보다는 컨소시 엄(consortium) 형식으로 투자를 선호한다. 

주식이나 채권에 비해 수익률이 높고, 안정적인 평가를 받자 해외 투자자는 물론 국내 투자자들이 상업용 부동산 매입 경쟁이 치열해 지고 이는 곧 가격 상승으로 이어졌다. 그러다 보니 국내 투자자들은 해외 투자(Global market)으로 눈을 돌 리기 시작했고 투자 포트폴리오를 국내에서 해외(미국, 호주, 독일 등)로 확대 분산 하는 전략을 모색하기 시작했다. 

이처럼 개인투자자도 직접적인 단독(owner) 투자 보다는 기관투자자와 시장 트 렌드를 맞춰 투자 포트폴리오를 구성하는 간접적 분산 투자를 권유하고자 한다. 

개인투자자가 꼭 지켜야 할 4가지 투자 포인트 

부동산간접투자상품으로는 크게 두 가지 방식인 부동산펀드(REF, Real Estate Fund)와 리츠(REITs Real Estate Investment Trusts)로 구분할 수 있다. 

두 방식의 큰 차이점은 내 돈을 자산운용사에게 전적으로 위탁하여 맡길 것인 가?(부동산펀드, 수익증권), 자산관리회사에게 돈을 맡기돼 의사결정을 내가 할 것인가?(리츠, 지분증권)로 볼 수 있다. 

부동산 구조에 따라 다르지만 투자 성향과 배당의 기초가 되는 부동산에 따라 투자 방식을 선택하면 된다. 

다만, 개인고객이 투자 경험이 많지 않으나 간접투자상품에 투자하고 싶다면 수 익률은 조금 낮으나(연 5%대) ①안정적인 구조(우량 임차인을 통한 확정적 현금흐 름 배당)를 우선시하고, ② 위치가 좋고 주변 환경이 잘 갖춰진 랜드마크(Land-mark)이며, ③ 자산운용사(또는 자산관리회사)가 과거 운용 실적 경험이 풍부한 지, 운용인력은 보유하고 있는 지 등에 대해 고민할 필요가 있다. 

자산운용사(또는 자산관리회사)는 운용하고 있는 부동산의 성격을 잘 파악하여 펀드 설립부터 청산(만기)까지 배당은 물론 원금을 잘 회수 할 수 있는 판단 능력 을 갖추어야 하기 때문이다. 

④ 또한 나(개인투자자) 외에 다른 투자자가 누가 있는지? 투자파트너로 기관투 자자가 1곳 이상이 투자한 상품이라면 적극적으로 투자를 권유하고 싶다. 

일반적으로 기관투자자들은 오랜 시간(최소 3~4개월) 자산운용사와 현장 실사 는 물론 많은 위험요소를 분석하여 수 차례 내부 심사평가 절차를 거쳐 투자결정 을 하기 때문에 어느 정도 검증된 상품에 개인과 기관투자자가 컨소시엄으로 투자 하는 것이 가장 이상적이라고 생각한다. 

부동산펀드 투자 사례 

KB국민은행과 KB증권 WM(자산관리, Wealth Management)복합센터를 방문 하면 다양한 부동산펀드나 리츠 상품을 많이 접할 수 있을 것이다. 

PB들은 과거에 비해 개인고객들에게 보다 더 안정적인 상품과 투자 기회를 드리 고자 대내외 전문 인력과 함께 면밀한 분석을 바탕으로 상품의 완성도를 높이도록 노력하고 있다. 

이중 주요 사례로 2016년 연말, KB증권 IB부문 투자금융부에서 투자 인수 후 KB국민은행 개인고객들에게 투자 상품으로 판매 한 ‘유경PSG전문투자형사모투 자신탁GMK제4호(부동산펀드)’의 투자 사례를 들수 있다. 

본 펀드는 다수의 국내외 대형 연기금 및 공제회, 생명보험사, 은행 및 증권사들 과 개인 자산가들이 투자한 컨소시엄 상품이다. 

본 펀드가 매입한 부동산은 홈플러스가 재무개선을 위해 직접 보유하고 있는 5 개 점포(김해점, 북수원점, 김포점, 동대문점, 가좌점)를 매각 후 재임대하는 Sale & Leaseback으로 홈플러스는 책임임대차계약(최대 30년, 20년+10년, 연 2% 상 승)을 통해 장기 영업권을 보유하는 동시에 부동산펀드는 임대 운용하여 투자자에 게 수익을 배분하는 상품이다. 

장기 책임임차계약을 통해 배당 수익의 현금흐름을 안정적으로 확보하고, 향후 부동산펀드가 만기 청산(7년 운용 목표) 시에는 운용 배당(7년 평균 확정 배당 7.71%)은 물론 매각차익도 기대할 수 있는 우수한 상품이다.

본 편드의 7년간 연 평균 배당률은 7.71%이다. 1년차(초년도) 배당률은 6.83%로 초기 편드 설립시에 발생되는 부동산의 치득세 및 각종 실사 비용(감정평가, 법률 실사, 자산실사 등)을 감안한 배당률이며, 임대료가 매년 2%씩 고정적으로 상승 하기 때문에 2년차부터는 7.19%에서 펀드 만기 연도에는 8.54%까지 배당 받을 수 있다. 

배당은 은행 및 생명 보험사로부터 5개 점포를 담보로 하여 7년간 3.5%의 고정 금리로 대출을 받았고, 펀드의 수익(홈플러스로부터 받은 임차료)에서 이자와 운 용사 및 자산관리 보수를 차감한 잔여 금액을 100% 배당하기 때문에 7년동안 특 별한 상황이 발생하지 않는다면 확정적이다. 

펀드는 사모펀드(Private fund)로 펀드의 자료와 내용이 수익자(투자자) 외에는 공개되지 않고, 7년동안 수익증권을 환매(매각) 요청할 수 없다. 다만, 유경PSG자 산운용이 시장의 상황에 따라 펀드의 만기 도래 전에도 좋은 조건으로 매각 할 수 있다고 판단 되는 경우에는 조기에 매각하여 원금을 회수할 수도 있다.

또한 유경PSG자산운용에서는 홈플러스가 20년 동안 임차계약한 임대료 수입의 현금흐름(Cash flow)과 자본할인률(Teerminal Cap. Rate)을 기초로 예상 분석 하여 펀드 만기 시에 매각차익(Capital gain)을 약 615억원(순매각차익)을 취할 경 우 투자수익률은 약 10.34%로 추정 분석하고 있다. 

 강지연 

KB증권 IB부문 투자금융본부 투자금융부 차장